مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
به گزارش رکنا: دعوای های مالی درصد زیادی از پرونده های دستگاه قضایی را تشکیل می دهند؛ بخش اعظم این دادخواست ها، شکوائیه هایی بر علیه مالکیت ملک و تصرف مال توسط غیر است. اگر یکی از صاحبان ملک مشاع یا فردی که مالک نیست، واحد مدنظر را به گونه ای اشغال کند که از تصرف سایر مالکین اصلی خارج شود، این عمل با نام تصرف شناخته و خسارتی با عنوان اجرت المثل باید در ازای آن پرداخت شود. در مقاله «مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک» تحت نظر وکیلی مجرب و حین استناد به مواد قانونی، مسائل حول اجرت المثل شرح می شود.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
قبل از شرح اصطلاحات قانونی ایام تصرف و اجرت المثل، لازم است حقوق مالک اصلی و حدود تصرف وی بر املاک مشخص شود؛ حق تسلط صاحبخانه بر ملک ضمن ماده 30 قانون مدنی شرح شده است: «هر مالكی نسبت به مالكيت خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی كه قانون استثناء كرده باشد.»
بر اساس ماده فوق، حق تصرف و کنترل کامل بر ملک و هرگونه سود و نفع از آن، به مالک تعلق داشته و تنها با رضایت و اذن وی امکان واگذاری دارد، البته اگر فعالیت های مربوط به ملک با نقض قوانین همراه باشد، این حقوق از مالک سلب می شود؛ مثلا اگر ملکی به عنوان آزمایشگاه تولید مواد مخدر استفاده شود، حق تسلط دیگر برای مالک نبوده و پیگرد قانونی را به دنبال دارد.
در املاک مسکونی و تجاری با سند مشاع، این حقوق بین تمامی مالکین مشترک و بر روی میزان سهمشان اعمال می شود؛ اگر یکی از مالکین با اسکان در ملک یا دادن اجاره یا رهن کل ملک حقوق سایرین را پایمال کند، امر تصرف مال غیر رخ می دهد.
در بسیاری از پرونده های مربوط به اینگونه دعاوی ملکی، فردی که هیچ سهمی در ملک ندارد (مستاجر)، اقدام به تصرف آن ملک می کند! در چنین شرایطی چه اسکان متهم در ملک منجر به نفعی شده باشد یا نشده باشد، ضرر وارد شده به مالک اصلی به دلیل جرم تصرف، انکارناپذیر خواهد بود؛ در صورت ثبت دادخواست علیه متصرف در دفاتر خدمات قضایی، میزان خسارت وارده بر مالک توسط استاندارد های قانونی برآورد و از مجرم مطالبه می شود. عنوانی که قانون برای این خسارات در نظر گرفته، اجرت المثل ایام تصرف می باشد؛ این تصرف ارکانی دارد که در صورت تحقق تمام آنها، امکان اعمال پیگرد قانونی به وجود می آید.
ارکان دعوی اجرت المثل ایام تصرف کدام اند؟
برای ثبت هرگونه شکایت نامه حقوقی و کیفری در دستگاه قضایی، شرایط خاصی وجود دارد و شاکی تنها در صورتی که امکان اثبات اتهامات را دارد، باید اقدامات قانونی را شروع کند؛ این موضوع بر دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نیز صادق بوده و باید ارکان زیر حتما وجود داشته باشد تا شاکی واجد شرایط شناخته شود:
- مالکیت خواهان:
شاکی باید بتواند مالکیت خویش بر ملک را توسط سند رسمی یا قولنامه ای ثابت کند.
- تصرف خوانده:
خواهان ملزوم به اثبات اسکان و تصرف ملک توسط شکایت‌علیه در دادگاه قضایی باشد؛ این عمل با ارائه انواع مدارک مانند عکس، فیلم، استشهادنامه، شهادت اقربا و همسایگان و… انجام شود.
- عدوانی بودن تصرف:
معنی کلمه عدوانی در فرهنگستان لغت، دشمنی است؛ اما به مفهوم حقوقی این کلمه ضمن ماده 337 قانون مدنی اشاره شده است: «هرگاه کسی برحسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده‌است.»
طبق ماده مذکور، هنگامی تصرف فرد عدوانی شناخته می شود که عدم وجود رضایت و اجازه مالک اصلی در اسکان متهم در ملک یا سود بردن از آن، اثبات شود؛ اگر شکایت‌علیه بتواند خلاف این موضوع را در مرجع ذیصلاح ثابت کند، اجرت المثلی به مالک تعلق نخواهد گرفت.
همچنین قانونگذار در ماده 40 قانون اساسی اجرت المثل ملک به صورت مستقیم تصرف عدوانی را نهی کرده و جرم معرفی می کند: «هیچ فردی نمی‌تواند به نحو عدوان منافع عمومی را به خطر بیندازد یا به ضرر دیگران عمل کند.»
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چه زمانی ممکن است؟
قانونگذار ضمن ماده 328 قانون مدنی به موضوع مطالبه اجرت المثل ایام تصرف می پردازد:
«هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل و یا قیمت آن را بدهد؛ اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم ازاینکه عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.»
تصرف مال توسط غیر مالک معمولا به دنبال انقضای قرارداد های اجاره یا رهن املاک تجاری و مسکونی به وجود می آید؛ اگر پس از پایان مدت زمان اعتبار اینگونه قراردادهای حقوقی یا فسخ آن به دلیل نقض شرایط مذکور در بند های اجاره نامه، مستاجر نسبت به تخلیه ملک ممانعت نشان داده و مانع تسلط و انتفاع صاحبخانه از ملک اش بشود، امکان اعمال مجازات قانونی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از آن لحظه برای مالک ایجاد می شود.
در ماده 331 قانون مدنی نیز درباره پرداخت مجازات نقدی و خسارات، چنین ذکر شده است:
«هرکس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص و قیمت آن برآید.»
مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف کدام است؟
پس از اطمینان مالک از وجود ارکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و جمع آوری مدارک محکمه پسند برای اثبات صحت آن، ابتدا باید شکوائیه ای تنظیم شود؛ همچنین میزان اجرت المثل برای انتخاب مرجع دادرسی به دعوی، باید توسط کارشناس ذی صلاح تخمین زده شود.
ثبت دادخواست رسمی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود؛ البته با پیشرفت تکنولوژی، ثبت بسیاری از شکایت ها از طریق سامانه خدمات الکترونیک قضایی نیز ممکن است که در این صورت، تاریخ جلسات دادگاه نیز توسط این سایت اعلام می شود.
در اولین جلسه دادگاه، مقام قضایی دستور برآورد دقیق میزان اجرت المثل توسط کارشناس را صادر می کند؛ پس از مشخص شدن نتیجه این بررسی، خوانده تا یک هفته مدت حضور در مرجع حقوقی برای ارائه اظهاراتش را دارد. همچنین در این جلسه حق الزحمه کارشناس محاسبه می شود؛ عدم پرداخت این مبلغ منجر به ابطال دادخواست می شود. جلسات دادگاه تا صدور حکم نهایی سازمان های حقوقی، ادامه خواهد داشت و طرفین ملزوم به شرکت در این جلسات اند.
انتخاب مرجع دادرسی به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چگونه است؟
رسیدگی به پرونده های مربوط به مطالبه اجرت المثل ایام توسط دادگاه قضایی و شورای حل اختلاف امکان پذیر است؛ شاکی(مالک) باید با تخمین میزان خسارت، مرجع مناسب برای ثبت دادخواست را انتخاب کند:
1.دادگاه قضایی
اگر میزان ضرر وارده به مالک به دنبال تصرف ملک توسط دیگری، مبلغی بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادرسی توسط دادگاه های قضایی صورت می گیرد.
- شورای حل اختلاف:
اگر مبلغی که به عنوان اجرت المثل محاسبه می شود مصادف بیست میلیون یا کمتر باشد، شورای حل اختلاف مسئولیت دادرسی به دعوی را دارد.
در این مقاله بر شرح چیستی، ارکان، نحوه و مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت مختصر و مفید اهتمام ورزیده شد؛ جهت اطلاعات تکمیلی مطالعه مقاله منظور از اجرت المثل ملک چیست؟ چگونه محاسبه و پرداخت می شود؟ و مشاوره با وکیلی متخصص شدیدا پیشنهاد می شود.
کلام آخر
اگر مستاجر پس از ابطال اجاره نامه اش نسبت به تخلیه ملک ممانعتی کند، مرتکب به جرم تصرف مال غیر شده و به مدت زمانی که وی ملک را تحت اختیار خود دارد، ایام تصرف گفته می شود؛ نتیجه ارتکاب به این جرم، پرداخت خسارتی با عنوان اجرت المثل ایام تصرف است. پیش از اقدام مالک به شکایت، باید از وجود شرایط و ارکان قانونی اطمینان حاصل کند؛ سپس دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در مرجع ذی صلاح ثبت می شود. در جلسه ا‌ول دادگاه، حکم برآورد میزان اجرت المثل توسط کارشناس صادر شده و متهم مهلتی یک هفته ای برای معرفی خود دارد؛ این جلسات تا وصول نتیجه ای قانونی ادامه دارد.
